STADTFORUM

Das sogenannte Baderhaus am Kirchplatz 7 stammt aus der Zeit um 1900 und steht unter Denkmalschutz. Seit einem Baustopp im Jahr 2015 ist es eine Dauerbaustelle mitten in der Altstadt – ein Zustand, der für ein Gebäude in dieser Lage, unmittelbar neben der Stadtpfarrkirche, besonders ins Auge fällt. Mit dem neu beschlossenen Sanierungsgebiet „Nördliche Innenstadt" gibt es seit 2025 einen neuen Anlauf, über Fördermittel Bewegung in den Fall zu bringen.

Wie kam es zum Streit?

• 2010: Das Eigentümerpaar erhält eine Baugenehmigung zur Sanierung. Geplant ist unter anderem ein Café oder Restaurant mit Außenbereich.
• 2010–2015: Umbauarbeiten laufen, dabei werden auch Stahlträger eingezogen.
• 2015: Die Stadt verhängt einen Baustopp, weil sie einen Verstoß gegen Denkmalschutzauflagen sieht. Im Zentrum steht eine historische Holzbalkendecke zwischen Erdgeschoss und 1. Obergeschoss, die in alten Plänen verzeichnet war, aber zu diesem Zeitpunkt nicht mehr physisch vorhanden war – ob sie tatsächlich je bestand, ließ sich nie klären.
• 2021: Das Verwaltungsgericht Sigmaringen schlägt einen Kompromiss vor: ein Eichenholzboden im 1. Obergeschoss statt der von den Eigentümern gewünschten Fliesen. Ein Richter appelliert wörtlich, das „Drama nach elf Jahren" endlich zu beenden.
• 2021–2025: Trotz des gerichtlichen Kompromissvorschlags passiert nichts sichtbar. Das Haus bleibt unfertig und leer. Die Stadt verweist darauf, dass die Eigentümer eine gültige Baugenehmigung hätten und sich „nur" an die Auflagen halten müssten – eine Pattsituation.

Wie ist der Stand heute?

Am 22. Mai 2025 hat der Gemeinderat mit 16:3 Stimmen bei 7 Enthaltungen das neue Sanierungsgebiet „Nördliche Innenstadt" beschlossen (rechtskräftig seit 18.06.2025, Laufzeit bis 30.04.2032). Es umfasst rund 5,56 Hektar zwischen Ehinger Straße, Bismarckring, Mondstraße und Bleicherstraße und wurde im Juni 2024 auf weitere Bereiche im nördlichen Altstadtring erweitert. Das Baderhaus wurde ausdrücklich mit einbezogen, obwohl es etwas außerhalb der ursprünglichen Kernzone liegt – mit dem Ziel, den Eigentümern über Fördermittel einen Anreiz zur endlichen Sanierung zu geben.

Im selben Sanierungsgebiet stehen zwei weitere „Sorgenkinder":

• Steigerlager (ehemaliges Kaufhaus, Baujahr 1988, mit Tiefgarage und Wohnungen): Ein Gutachten vom Juni 2023 attestiert „gravierende bauliche Mängel"; eine Sanierung gilt als nicht darstellbar. Geplant ist der Abriss (ca. 4,9 Mio. € förderfähige Kosten) und ein kleinteiligerer Neubau um einen Innenhof, dazu ca. 1,6 Mio. € für öffentliche Tiefgaragenplätze.
• Pestalozzihaus: Für die Sanierung sind 1,2 Mio. € förderfähige Kosten vorgesehen, aber seit einem gescheiterten Bürgerentscheid 2018 gibt es weiterhin kein klares Nutzungskonzept.

Fördervolumen für das gesamte Sanierungsgebiet: 3.166.667 € aus dem Landesprogramm „Wachstum und nachhaltige Entwicklung" (WEP); Bund und Land tragen 60 % der förderfähigen Kosten, die Stadt 40 %.

Welche Fragen bleiben offen?

• Stimmen die Eigentümer überhaupt zu? Die Aufnahme ins Sanierungsgebiet schafft nur die Möglichkeit einer Förderung – ob die Eigentümer des Baderhauses nach 15 Jahren Streit tatsächlich sanieren wollen, ist damit nicht automatisch geklärt.
• Was passiert bei weiterer Untätigkeit? Sollten die Eigentümer die Förderung nicht in Anspruch nehmen, bleibt unklar, welche Mittel der Stadt dann noch bleiben, um den Zustand mitten in der Altstadt zu beenden.
• Ausgleichsbeiträge: Im Regelverfahren (statt eines vereinfachten Sanierungsverfahrens) können Eigentümer bei Bodenwertsteigerungen zu Ausgleichsbeiträgen herangezogen werden. Wie hoch das für Kirchplatz 7 ausfallen könnte und ob das die Bereitschaft der Eigentümer eher fördert oder bremst, ist uns nicht bekannt.
• Gilt der Kompromiss von 2021 noch? Ob der gerichtliche Vorschlag (Eichenholzboden statt Fliesen) weiterhin die Verhandlungsgrundlage ist oder ob mit dem neuen Sanierungsgebiet neu verhandelt wird, ist offen.
• Kein Zeitplan: Anders als beim Steigerlager mit konkreter Kostenschätzung gibt es für das Baderhaus bislang keinen öffentlich genannten Zeitpunkt, bis wann eine Lösung stehen soll.
• Zusammenspiel mit dem Steigerlager-Abriss: Beide Gebäude liegen im selben Sanierungsgebiet und prägen gemeinsam den nördlichen Stadteingang. Wie die Bauphasen zeitlich und gestalterisch zusammenspielen, ist noch nicht erkennbar.
• Droht dem Pestalozzihaus dasselbe Schicksal? Auch dort gibt es seit 2018 keinen Fortschritt – die Frage, ob das Sanierungsgebiet hier wirklich neue Dynamik bringt oder der Stillstand andauert, bleibt für alle drei Gebäude relevant.

Warum das für den Denkmalschutz wichtig ist

Das Baderhaus ist ein Gebäude aus der Zeit um 1900 in unmittelbarer Nachbarschaft zur Stadtpfarrkirche St. Martin – also an einer der sichtbarsten Stellen der Altstadt. Ein seit 15 Jahren unsaniertes, teils freigelegtes Denkmal an dieser Stelle wirkt sich auf das Stadtbild aus und ist zugleich ein Lehrstück dafür, wie schwer sich Denkmalschutzauflagen und private Eigentümerinteressen in der Praxis vereinbaren lassen. Für uns als Verein zur Pflege des Stadtbilds ist das ein Fall, den wir weiterverfolgen wollen – unabhängig davon, wie er ausgeht.

Wie kann ich mich einbringen?

Die Sanierungssatzung ist bereits rechtskräftig, ein klassisches Beteiligungsverfahren mit Auslegungsfrist wie bei einem Bebauungsplan gibt es hier nicht. Möglichkeiten, sich einzubringen bzw. den Fall im Blick zu behalten:

• Ratsinformationssystem verfolgen – weitere Beschlüsse zur Umsetzung des Sanierungsgebiets werden dort veröffentlicht.
• Sanierungsträger und Stadtplanungsamt ansprechen – Nachfragen zum Umsetzungsstand sind grundsätzlich möglich.
• Gemeinderatssitzungen besuchen – öffentlich, mit Bürgerfragestunde.
• Aufmerksamkeit halten – gerade bei einem seit Jahren feststeckenden Fall hilft öffentliche Sichtbarkeit oft mehr als ein einzelnes Verfahren.

Wo finde ich die Originalunterlagen?

Die Stadt Biberach informiert unter biberach-riss.de – Sanierungsgebiet Nördliche Innenstadt über Gebiet, Ziele und Fördermittel. Der Gemeinderatsbeschluss vom 22.05.2025 sowie weitere Beschlüsse zur Umsetzung sind im Ratsinformationssystem der Stadt Biberach dokumentiert. (Redaktion: konkrete Sitzung/TOP ergänzen, sobald recherchiert)